結果，收到一份沒有還價數字的 counter offer, 內容寫著「Escrow will be amended to 45 days...」，我一下子無法會意過來 -- 原來這就表示出價被賣家接受了！喔耶！
不過，這離「買到了」還有好長一段（而且彎彎曲曲的）路。
Escrow 是一個有公信力的第三方，負責處理買賣雙方的契約文件，當所有程序都處理完畢，一手交錢一手交屋。（我不知道中文怎麼翻譯，在台灣買賣房子好像是找代書處理這些事。）
從「出價被接受」那天開始，就是 escrow open。買方要付一筆訂金給 escrow，一般是成交價的 2% ~ 3%。接著十七天，買方可以對房子做各種檢查、申請貸款，在這十七天內若有任何理由退出合約（例如發現房子地基快被白蟻吃光了、例如貸款不成、例如騎驢找馬發現更好的房子不想要這間了），訂金都可全數退還；十七天後 remove contingency（「移除障礙」？）意思大概是說確定要買不能後悔，之後再退出的話，訂金就會全數被沒收。Escrow 從 open 到 close（交屋）也有一定時限，由買賣雙方契約決定，有的30天、也有的60天，我們的合約是45天。
所以，倒數45天，計時開始！
首先，找人來檢查房子（home inspection）。買方自己付錢找專門的人來仔細檢查這個房子的裡裡外外：水管、瓦斯管線、屋頂、天花板、陽台、門窗.. 花了三個小時，$360大洋。兩天之後拿到檢查報告，裡面洋洋灑灑列了12項，每一項還有三四個子項，圖文並茂仔細說明。檢查時我們全程在場，所以大部份的項目我們都了解狀況，沒有什麼嚴重問題。這房子在過去兩年之間有兩次不同地方的水管裂開，但都修好了（根據朋友的說法，這算是好事，因為三十幾年的房子，水管的確老化了，遲早要爆，換新之後就又可以撐幾十年。）屋頂在八年前換過，所以狀況還很不錯。整體來說，
這是間維持得很好的老房子。我們只有兩個疑慮：(1) 這房子後院的草地和側面的水泥走道並沒有「往房子外面微微傾斜」，可能導致積水；(2) 房子周圍地面的水泥舖面有一些裂痕，不知是否有問題（地層滑動？水泥沒舖好？）這兩項都比較偏向結構問題，不是專家實在無法判斷（其實也可以找地質專家來檢查，但實在很少有人這麼要求，又是一筆不小的錢）。
關於 (1)，賣家說他們住了十幾年，沒有積水問題；關於 (2)，賣方仲介笑著說，水泥就是會熱漲冷縮容易裂啊，不是地層滑動啦！（後來我又特地跑了一趟，仔細觀察附近幾條街道的水泥和柏油舖面，的確裂痕是很常見的狀況；而且應該是太大塊的水泥就容易裂，有些房子車道的水泥舖面切成十字，分四塊舖，就比較少有裂痕問題）至於其他要修要補的項目，賣家都很阿莎力地答應處理。（比之前遇到堅持「as is」的屋主好多了！）所以 inspection 這關就算是過了。買賣雙方打電話聯繫溝通兩三次、文件往返兩次，總共花了兩個禮拜（含感恩節假期）。
接著要找貸款銀行（嗯，其實是同步進行..）（自從 offer accepted 那天開始，我就啟動了好久沒用的多工系統，簽不完的文件、準備不完的資料，有上班族辦公的錯覺..）
我們聽從朋友建議，找了好幾家比較。有貸款公司、貸款仲介、也有直接找銀行。
要比較的東西其實不多，主要就是貸款利率，偏偏這些貸款公司發明出很多名詞，我花了好些時間才稍微弄懂。
以某貸款公司的廣告傳單為例：
貸款依金額高低分成幾個不同等級，以聖地牙哥地區來說，41萬7千元以下是小額貸款（conforming loan）、54萬6千元以上是jumbo loan（每個地區的定義不同）貸款金額愈高，愈不容易貸到，而且利率也會比較高（但也不一定，有時候 jumbo 的利率還比較低！）
貸款方式可選固定利率或浮動利率。通常浮動利率的前幾年會有低利優惠，但之後就會每幾年隨著市場利率調漲或跌（上表的 5/5 ARM就是「前5年固定利率、之後每5年調整利率」）。我們的貸款金額不少，不太可能在前幾年就還掉大部份，再加上預期利率會上漲，所以就選了固定利率。
貸款年限通常可選15或30年（有些貸款公司也有更短或更長的時限），通常年限愈長利率愈高。我們（咬牙）選了15年，比30年的利率低了將近1%。
廣告單上還有個東西叫 point，意思是在貸款一開始「付錢買較低的還款利率」。一個 point 是「貸款總額的1%」。什麼情況下「買point」會划算呢？舉例如下：
→ 貸款 100,000（1 point = 1000元）
→ 假使 8 年固定利率 3.5%，那麼每月還款金額將是 $1195.81；
→ 付 1000 元買到 3.25%（相當於貸款 101,000 元），每月攤還金額 $1196.19（不划算）；
→ 但若還款時間是10年，那麼買 point 就會划算了（用上例的利率計算，每個月少付2元）；
→ 15年的話，每買 1 point 每月少付5元。
（有興趣的人可以用 loan calculator 計算）
不過要注意的是，每個 point 可以買到多少利率是不一定的。如果每個 point 只能買到 0.125%，那就要更長的貸款時間才會划算。
比完了利率，我已經一個頭兩個大！接下來還要比手續費。
因為已經記不清楚當初各家銀行/貸款公司給我們的各項優惠，所以以我們現在的貸款銀行資料舉例：
以上這些拉哩拉雜的費用全都可以「拗」銀行/貸款公司，我們最後是「拗」到只剩108元。
但其實上面這一千多塊和完成貸款手續要付的全部款項比起來只是小錢，因為下面這些費用才是免不了的「大咖」：
這些費用與房屋大小、屋況、成交價格有關，全部加起來夯不啷噹要八九千塊哪！
另外，有個東西叫 impound account，意思是把貴森森的房屋稅分攤到每個月付掉，而貸款銀行會把這些預付的房屋稅按月付2%利息給貸款人。設置 impound acoount 的初始用意是保障貸款銀行，因為房屋稅金真的很嚇人，「房屋成交價的1.2%」大概比很多人的1個月薪水還要多，如果半年才付一次，一般月光族的米國人根本付不出來！積欠房屋稅的後果是怎樣我也不清楚，但大概是房子會被政府沒收之類的…，所以為了強迫貸款人把錢存起來付房屋稅，政府就規定銀行可以設置這樣的 impound account，鼓勵貸款人每個月存一些錢來付房屋稅。對我們有傳統勤儉美德而且數學頭腦比較好的亞洲人來說，本來就會把要付的稅金預存起來，所以 impound account 就是多給我們 2% 的月息，當然要記得向銀行爭取！（寫到這裡忽然想哀嘆一下：貸款雖長有時盡~ 房屋稅綿綿無絕期~~ 啊~~~ 好重的蝸牛殼！！）
除了這些，還要比較各家銀行/貸款公司的提前還款條件、重算攤還金額條件.. 等等。但大多貸款公司的條件都相同，而且比到這裡我已經頭暈腦脹，無法再比下去了.. Orz
在幾家銀行/貸款公司之間比來比去、問來問去，我們最後選擇直接向銀行貸款，而沒有找貸款公司，省下一筆付給貸款仲介的佣金。
11/22，我們與銀行貸款服務員（Mortgage Banker） T 談妥所有條件，要求把利率鎖住（lock interest rate）（通常鎖 45 天，費用不等）T 很快完成了手續，當天也馬上向相關部門送出 appraisal request，同時把我們的案子交給另一位貸款服務員（Loan Processor）N 後續處理，看起來一切都很順利，我們也就很歡樂地去大熊湖度過感恩節假期。
12/4 拿到 appraisal report，銀行對這間房子的估價比我們的成交價還要多幾千塊錢。讚。
接著只要把頭期款準備好、把房屋保險買好，應該就可以完成貸款交屋了。喔耶！
可是我們等啊等，都沒等到 N 或 T 跟我們說「好了，可以 remove contingency」，老公打電話去詢問，才發現 N 和 T 都不知道 remove contingency 是什麼意思（!!）所以… 這意思是說… 這兩位服務員都沒辦過購屋貸款嗎？呃… 我們與銀行之間夾纏不清的惡夢從此開始...... [待續]
→ 前情提要：聖地牙哥房事 (i)
→ 欲知後事：聖地牙哥房事 (iii)
不過，這離「買到了」還有好長一段（而且彎彎曲曲的）路。
Escrow 是一個有公信力的第三方，負責處理買賣雙方的契約文件，當所有程序都處理完畢，一手交錢一手交屋。（我不知道中文怎麼翻譯，在台灣買賣房子好像是找代書處理這些事。）
從「出價被接受」那天開始，就是 escrow open。買方要付一筆訂金給 escrow，一般是成交價的 2% ~ 3%。接著十七天，買方可以對房子做各種檢查、申請貸款，在這十七天內若有任何理由退出合約（例如發現房子地基快被白蟻吃光了、例如貸款不成、例如騎驢找馬發現更好的房子不想要這間了），訂金都可全數退還；十七天後 remove contingency（「移除障礙」？）意思大概是說確定要買不能後悔，之後再退出的話，訂金就會全數被沒收。Escrow 從 open 到 close（交屋）也有一定時限，由買賣雙方契約決定，有的30天、也有的60天，我們的合約是45天。
所以，倒數45天，計時開始！
首先，找人來檢查房子（home inspection）。買方自己付錢找專門的人來仔細檢查這個房子的裡裡外外：水管、瓦斯管線、屋頂、天花板、陽台、門窗.. 花了三個小時，$360大洋。兩天之後拿到檢查報告，裡面洋洋灑灑列了12項，每一項還有三四個子項，圖文並茂仔細說明。檢查時我們全程在場，所以大部份的項目我們都了解狀況，沒有什麼嚴重問題。這房子在過去兩年之間有兩次不同地方的水管裂開，但都修好了（根據朋友的說法，這算是好事，因為三十幾年的房子，水管的確老化了，遲早要爆，換新之後就又可以撐幾十年。）屋頂在八年前換過，所以狀況還很不錯。整體來說，
這是間維持得很好的老房子。我們只有兩個疑慮：(1) 這房子後院的草地和側面的水泥走道並沒有「往房子外面微微傾斜」，可能導致積水；(2) 房子周圍地面的水泥舖面有一些裂痕，不知是否有問題（地層滑動？水泥沒舖好？）這兩項都比較偏向結構問題，不是專家實在無法判斷（其實也可以找地質專家來檢查，但實在很少有人這麼要求，又是一筆不小的錢）。
關於 (1)，賣家說他們住了十幾年，沒有積水問題；關於 (2)，賣方仲介笑著說，水泥就是會熱漲冷縮容易裂啊，不是地層滑動啦！（後來我又特地跑了一趟，仔細觀察附近幾條街道的水泥和柏油舖面，的確裂痕是很常見的狀況；而且應該是太大塊的水泥就容易裂，有些房子車道的水泥舖面切成十字，分四塊舖，就比較少有裂痕問題）至於其他要修要補的項目，賣家都很阿莎力地答應處理。（比之前遇到堅持「as is」的屋主好多了！）所以 inspection 這關就算是過了。買賣雙方打電話聯繫溝通兩三次、文件往返兩次，總共花了兩個禮拜（含感恩節假期）。
接著要找貸款銀行（嗯，其實是同步進行..）（自從 offer accepted 那天開始，我就啟動了好久沒用的多工系統，簽不完的文件、準備不完的資料，有上班族辦公的錯覺..）
我們聽從朋友建議，找了好幾家比較。有貸款公司、貸款仲介、也有直接找銀行。
要比較的東西其實不多，主要就是貸款利率，偏偏這些貸款公司發明出很多名詞，我花了好些時間才稍微弄懂。
以某貸款公司的廣告傳單為例：
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貸款依金額高低分成幾個不同等級，以聖地牙哥地區來說，41萬7千元以下是小額貸款（conforming loan）、54萬6千元以上是jumbo loan（每個地區的定義不同）貸款金額愈高，愈不容易貸到，而且利率也會比較高（但也不一定，有時候 jumbo 的利率還比較低！）
貸款方式可選固定利率或浮動利率。通常浮動利率的前幾年會有低利優惠，但之後就會每幾年隨著市場利率調漲或跌（上表的 5/5 ARM就是「前5年固定利率、之後每5年調整利率」）。我們的貸款金額不少，不太可能在前幾年就還掉大部份，再加上預期利率會上漲，所以就選了固定利率。
貸款年限通常可選15或30年（有些貸款公司也有更短或更長的時限），通常年限愈長利率愈高。我們（咬牙）選了15年，比30年的利率低了將近1%。
廣告單上還有個東西叫 point，意思是在貸款一開始「付錢買較低的還款利率」。一個 point 是「貸款總額的1%」。什麼情況下「買point」會划算呢？舉例如下：
→ 貸款 100,000（1 point = 1000元）
→ 假使 8 年固定利率 3.5%，那麼每月還款金額將是 $1195.81；
→ 付 1000 元買到 3.25%（相當於貸款 101,000 元），每月攤還金額 $1196.19（不划算）；
→ 但若還款時間是10年，那麼買 point 就會划算了（用上例的利率計算，每個月少付2元）；
→ 15年的話，每買 1 point 每月少付5元。
（有興趣的人可以用 loan calculator 計算）
不過要注意的是，每個 point 可以買到多少利率是不一定的。如果每個 point 只能買到 0.125%，那就要更長的貸款時間才會划算。
比完了利率，我已經一個頭兩個大！接下來還要比手續費。
因為已經記不清楚當初各家銀行/貸款公司給我們的各項優惠，所以以我們現在的貸款銀行資料舉例：
| Origination Charge | 註解| Underwrite & Process | $ 595.00 | 各項程序處理費用 | Appraisal | $ 460.00 | 銀行請人檢查房子並估價（例如我想向銀行借貸50萬來買一間房子，但銀行找專人評估房子之後認為它只值30萬，就不可能貸給我50萬。） | Tax | $ 87.00 | 稅金 | Credit Report Fee | $ 10.00 | 調查信用記錄 | Flood Certification | $ 11.00 | 調查房子是否位於易淹水區 | Total | $ 1,163.00 | |
以上這些拉哩拉雜的費用全都可以「拗」銀行/貸款公司，我們最後是「拗」到只剩108元。
但其實上面這一千多塊和完成貸款手續要付的全部款項比起來只是小錢，因為下面這些費用才是免不了的「大咖」：
| Settlement Charge | 註解| Government Recording | $ 125.91 | 政府的登記費用 | Title Service | Lender's Title Insurance Owner's Title Insurance $ 4,259.00 | 房屋產權過戶。我也搞不清楚為什麼弄個房子產權要那麼貴還要買保險… | Homeowner's Insurance | 約 $ 1,000.00 | 房屋保險。買方自己找保險公司投保，價錢不一定。 | Property Tax | 約 $ 3,000.00 | 預付5個月房屋稅 | （房屋稅每年約為房屋成交價1.2%） Insurance | 約 $ 300.00 | 預付3個月房屋保險 | Daily Interest Charges | ? | 從開始貸款起算到下次還款日這段時間的貸款利息，按日計算。 | |
這些費用與房屋大小、屋況、成交價格有關，全部加起來夯不啷噹要八九千塊哪！
另外，有個東西叫 impound account，意思是把貴森森的房屋稅分攤到每個月付掉，而貸款銀行會把這些預付的房屋稅按月付2%利息給貸款人。設置 impound acoount 的初始用意是保障貸款銀行，因為房屋稅金真的很嚇人，「房屋成交價的1.2%」大概比很多人的1個月薪水還要多，如果半年才付一次，一般月光族的米國人根本付不出來！積欠房屋稅的後果是怎樣我也不清楚，但大概是房子會被政府沒收之類的…，所以為了強迫貸款人把錢存起來付房屋稅，政府就規定銀行可以設置這樣的 impound account，鼓勵貸款人每個月存一些錢來付房屋稅。對我們有傳統勤儉美德而且數學頭腦比較好的亞洲人來說，本來就會把要付的稅金預存起來，所以 impound account 就是多給我們 2% 的月息，當然要記得向銀行爭取！（寫到這裡忽然想哀嘆一下：貸款雖長有時盡~ 房屋稅綿綿無絕期~~ 啊~~~ 好重的蝸牛殼！！）
除了這些，還要比較各家銀行/貸款公司的提前還款條件、重算攤還金額條件.. 等等。但大多貸款公司的條件都相同，而且比到這裡我已經頭暈腦脹，無法再比下去了.. Orz
在幾家銀行/貸款公司之間比來比去、問來問去，我們最後選擇直接向銀行貸款，而沒有找貸款公司，省下一筆付給貸款仲介的佣金。
11/22，我們與銀行貸款服務員（Mortgage Banker） T 談妥所有條件，要求把利率鎖住（lock interest rate）（通常鎖 45 天，費用不等）T 很快完成了手續，當天也馬上向相關部門送出 appraisal request，同時把我們的案子交給另一位貸款服務員（Loan Processor）N 後續處理，看起來一切都很順利，我們也就很歡樂地去大熊湖度過感恩節假期。
12/4 拿到 appraisal report，銀行對這間房子的估價比我們的成交價還要多幾千塊錢。讚。
接著只要把頭期款準備好、把房屋保險買好，應該就可以完成貸款交屋了。喔耶！
可是我們等啊等，都沒等到 N 或 T 跟我們說「好了，可以 remove contingency」，老公打電話去詢問，才發現 N 和 T 都不知道 remove contingency 是什麼意思（!!）所以… 這意思是說… 這兩位服務員都沒辦過購屋貸款嗎？呃… 我們與銀行之間夾纏不清的惡夢從此開始...... [待續]
→ 前情提要：聖地牙哥房事 (i)
→ 欲知後事：聖地牙哥房事 (iii)
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